[FLASH INFO] Baux commerciaux : quand la clause d’indexation exclusivement à la hausse est-elle divisible ?

 

Par un arrêt du 12 janvier 2022 n°21-11.169, la 3e chambre civile de la Cour de cassation assoit sa jurisprudence relative aux clauses d’indexation réputées non écrites. La Cour suprême juge ainsi que la mention du caractère déterminant et essentiel de la clause d’indexation au consentement du bailleur, n’est pas suffisant pour prononcer l’indivisibilité de celle-ci.

Depuis l’arrêt du 14 janvier 2016 (Civ. 3e, 14 janv. 2016, n° 14-24.681) la Cour de cassation pose le principe qu’ « une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse » est réputée non écrite ; il s’agissait donc à l’origine de ce courant de jurisprudence, de réputer non écrite la clause en son entier.

Toutefois, la jurisprudence a, ensuite, hésité quant à la possibilité de ne réputer non écrite que la stipulation contraignant la variation indiciaire du loyer, ce qui laisserait la possibilité de réviser le loyer en cours de bail. La question se pose donc de savoir quand la stipulation prohibée peut être dissociée du reste de la clause d’échelle mobile.

Dans un premier arrêt du 28 novembre 2018, la Cour de cassation admet que « seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite ». (Civ. 3e, 29 nov. 2018, n° 17-23.058).

Aux termes de son rapport de 2018, la Cour de cassation précise que la divisibilité est possible lorsque la stipulation illicite peut être « isolée, sans que la cohérence du reste de la clause soit atteinte », ce qui semble admettre la divisibilité de façon assez extensive.

Par un arrêt du 10 septembre 2020, la Cour de cassation juge que les juges du fond apprécient souverainement le caractère divisible de la clause d’échelle mobile (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-17.139).

Puis par deux arrêts du 30 juin 2021, la Cour de cassation pose ce qui semble être désormais le principe.

Dans le premier arrêt (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-11.685), l’arrêt d’appel avait réputé non écrite la totalité de la clause d’indexation, après avoir relevé « que le bailleur a entendu faire de l’ensemble des dispositions de la clause d’indexation un élément essentiel de sa volonté de contracter, sans qu’il soit possible de distinguer entre les diverses parties de cette clause. »

Dans le second arrêt (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038)  la Cour d’appel avait retenu que  « seule la dernière phrase de l’alinéa 2 de l’article 6 du contrat de bail contrevient aux dispositions légales, que cependant l’alinéa 3 de la clause relative à la limitation de l’augmentation ne s’explique qu’au vu de l’absence de réciprocité de la variation, que, pour autant, il n’y a pas lieu de réputer non écrit également cet alinéa car la limitation qu’il prévoit n’est nullement prohibée et qu’il en résulte que la clause d’indexation est indivisible. »

Après avoir précisé que la Cour d’appel a adopté « des motifs impropres à caractériser l’indivisibilité », la Cour de cassation juge « que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite ».

L’arrêt du 12 janvier 2022 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 janvier 2022 n°21-11.169) est en ligne avec les jurisprudences précédentes.

Ici encore, pour réputer non écrite la clause en son entier, les juges d’appel avaient souverainement décidé « que l’intention du bailleur était d’en faire, sans distinction de ses différentes parties, une condition essentielle et déterminante de son consentement, toutes les stipulations de cette clause revêtant un caractère essentiel, conduisant à l’indivisibilité de celles-ci et empêchant d’opérer un choix entre elles pour n’en conserver que certaines ».

La Cour de cassation reprend sa formulation précédente, en jugeant que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite », en soulignant que les motifs retenus par la Cour d’appel étaient « impropres à caractériser l’indivisibilité ».

Ainsi, tout en restant favorable à considérer la clause d’échelle mobile comme divisible, la Cour de cassation reste imprécise sur les critères caractérisant cette divisibilité qu’il appartient aux juges du fond de relever.

Nos dernières newsletters

Newsletter – Droit Fiscal

Retrouvez la Newsletter Jeantet dédiée au Droit Fiscal, abordant les problématiques de : Fiscalité Transactionnelle Fiscalité des management package Actualité TVA Fiscalité Internationale Fiscalité Patrimoniale Pour plus d’informations, consulter la Newsletter ici.

Paris | DROIT FISCAL

+

Legal Alert – Russian Counter-Measures

Recently the Russian competent authorities have adopted new counter measures. In particular, such measures concern trade regulation, conduct of business, as well as the activities of the Government Commission and others. To find out more, download the Newsletter or click here.  For more information on sanctions and Russian counter measures, please refer to our previous “Legal […]

Desk Moscou

+

Flash Info – Précisions du conseil d’état sur les conditions de conclusion d’un BEFA par une personne publique

Le Conseil d’État a rendu, le 3 avril 2024, une décision en matière d’immobilier des personnes publiques très utile pour préciser les conditions dans lesquelles une personne publique peut conclure un bail en l’état futur d’achèvement (BEFA) ou une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), en reprenant notamment des critères dégagés par la jurisprudence de […]

Paris | IMMOBILIER | DROIT PUBLIC – CONTRATS PUBLICS

+

Newsletter – Pénal des Affaires – Conformité – Enquêtes Internes

Chères toutes, chers tous, Entre notamment la croissance rapide des fraudes au sein de l’entreprise liées à l’intelligence tant humaine qu’artificielle, la sanction de la légèreté d’une communication boursière, l’entrave aux missions du commissaire aux comptes, les nouvelles recommandations de l’Agence française anticorruption sur les opérations de parrainage et de mécénat, la création d’un observatoire […]

Paris | PÉNAL DES AFFAIRES – CONFORMITÉ – ENQUÊTES INTERNES

+

Newsletter – Afrique – Energies – Mines – Arbitrage International

Chères toutes, Chers tous, Forts d’une expertise développée depuis plus de 30 ans dans le secteur de l’énergie et des mines ainsi qu’en contentieux, arbitrage et médiation, et grâce à nos liens historiques avec le continent africain mais aussi à l’excellence de notre réseau de confrères et de professionnels du droit, nous vous proposons aujourd’hui […]

Paris | DROIT DE L’ÉNERGIE ET DES RESSOURCES NATURELLES

+

Newsletter Droit Immobilier – Construction – Energies

Retrouvez la Newsletter Jeantet dédiée au Droit Immobilier – Construction – Energies, abordant les problématiques de : Bail commercial Bail d’habitation Construction – Urbanisme Pour plus d’informations, consulter la Newsletter ici. S’abonner à notre newsletter > ici

Paris | IMMOBILIER | ÉNERGIE

+

Newsletter – Pénal des Affaires – Conformité – Enquêtes Internes

Chères toutes, chers tous, Au sommaire de cette newsletter printanière, vous trouverez quelques enseignements utiles concernant notamment les limites des pouvoirs des inspecteurs du travail, les avancées de l’intelligence artificielle en matière de fraudes ou encore les nouvelles infractions en matière d’environnement. Dans un contexte international et national où la règle pénale ne cesse d’accroître […]

Paris | PÉNAL DES AFFAIRES – CONFORMITÉ – ENQUÊTES INTERNES

+

Newsletter Droit Immobilier – Construction – Energies

Retrouvez la Newsletter Jeantet dédiée au Droit Immobilier – Construction – Energies, abordant les problématiques de : Bail commercial Construction – Urbanisme Financement Immobilier Copropriété Urbanisme – Energies Pour plus d’informations, consulter la Newsletter ici. S’abonner à notre newsletter > ici

Paris | IMMOBILIER | ÉNERGIE

+

Sanctions Against Russia – Recent Developments

On 23 February 2024 European Union and the United States introduced a new round of sanctions targeting Russia. The 13th package of European sanctions provides for new individual sanctions, sectoral sanctions, export restrictions. Additionally, EU added the United Kingdom to the list of partner countries for the iron and steel import restrictions. American sanctions include […]

Desk Moscou

+

Newsletter Droit Immobilier – Construction – Energies

Retrouvez la Newsletter Jeantet dédiée au Droit Immobilier – Construction – Energies, abordant les problématiques de : Bail commercial Baux d’habitation Copropriété Vente Construction – Urbanisme Energies Pour plus d’informations, consulter la Newsletter ici. S’abonner à notre newsletter > ici

Paris

+

NEWSLETTER – PÉNAL DES AFFAIRES – CONFORMITÉ – ENQUÊTES INTERNES

Chères toutes, chers tous, Bonne année pénale (ou non) ! Les vœux d’un avocat pénaliste peuvent être de bonne augure mais aussi redoutés tant l’on peut craindre de devoir faire appel à lui. Et, pourtant, si son intervention est nécessaire quand le risque pénal est né, celle-ci l’est tout autant pour prévenir ce risque de […]

Paris | PÉNAL DES AFFAIRES – CONFORMITÉ – ENQUÊTES INTERNES

+

Sanctions Against Russia – Recent Developments

On 18 December 2023, the Council adopted a twelfth package of economic and individual restrictive measures targeting Russia. The package amends Decision 2014 512 /CFSP of 31 July 2014. Specifically, the new package provides for sectoral sanctions focusing on provision of professional services, import-export controls, new rules for the oil price capas well as anti-circumvention […]

Desk Moscou

+