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Vente d’un bien immobilier et COVID-19 : quel impact ?

Catherine Saint Geniest

L’épidémie de covid-19 et les mesures prises pour en limiter la propagation soulèvent des interrogations concernant les opérations de ventes de biens immobiliers. Le présent flash expose les conséquences des textes adoptés par le gouvernement sur le délai de rétractation dont bénéficie l’acquéreur non professionnel (i), la levée des conditions suspensives prévues dans la promesse de vente immobilière (ii) et la vente par acte authentique (iii).

(i) LE DÉLAI DE RÉTRACTATION

Lorsque le délai de rétractation légal de 10 jours dont dispose l’acquéreur non professionnel à la suite de la signature d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente (art. L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation) expire entre le 12 mars 2020 et la fin de l’état d’urgence sanitaire à laquelle est ajoutée un délai d’un mois, soit le 24 juin 2020, se pose la question de savoir si ce délai de rétractation entre ou non dans le champ d’application de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 « relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période ».

Conformément à ce texte, le délai de rétractation de l’acquéreur non professionnel serait alors « réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois ».

Au cas où l’ordonnance s’appliquerait, le délai de rétractation de l’acquéreur serait par conséquent prorogé jusqu’au 3 juillet 2020 inclus, cette date correspondant à la fin d’un délai de 10 jours courant à compter du 24 juin 2020.

Le notariat s’est saisi de la question et a demandé au gouvernement si ce délai de rétractation entrait ou non dans le champ d’application de l’ordonnance. Pour l’heure, le gouvernement n’a pas apporté de réponse.

(ii) LA LEVÉE DES CONDITIONS SUSPENSIVES D'UNE VENTE IMMOBILIÈRE

Les conditions suspensives stipulées dans une promesse unilatérale de vente signée ou un compromis de vente doivent être réalisées dans des délais contractuellement prévus.

L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 paralyse l’application de certaines clauses contractuelles visant à sanctionner l’inexécution du débiteur.

« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er ».

Les conditions suspensives ne sont pas expressément visées par cet article, ni par la circulaire du 26 mars 2020 de présentation des dispositions du titre I de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, de sorte qu’il existe un doute sur l’application de l’article 4 de ce dispositif à leur délai de réalisation.

Hypothèse 1 : L’article 4 de l’ordonnance n’est pas applicable aux conditions suspensives

Dans ce cas de figure, la condition suspensive non réalisée dans le délai contractuellement prévu aura défailli et la promesse deviendra caduque (Cass. Civ. 3, 9 mars 2017, n° 15-26.182).

Il reste que l’article 1304-4 du Code civil permet à une partie de « renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli », c’est-à-dire pendant le délai de réalisation de la condition suspensive.

Dans le cas d’un compromis, l’obtention d’un prêt est par exemple stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur (Cass. Civ. 3, 8 juillet 2014, n° 13-17.386).

Par ailleurs, une partie pourrait tenter d’invoquer la force majeure prévue par l’article 1218 du Code civil afin de suspendre le délai de réalisation de la condition suspensive. Ainsi, il peut par exemple être impossible, dans le délai prévu par la promesse, de purger le recours des tiers contre un permis de construire dont le délai de contestation expirait en principe entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, puisqu’en vertu de l’ordonnance précitée, les tiers peuvent désormais contester ce permis de construire dans un délai prolongé de 2 mois à compter du 24 juin 2020, soit jusqu’au 24 août 2020.

Des rectifications sont attendues sur cette question, le ministre chargé du logement Julien Denormandie ayant reconnu que la prolongation des délais de purge du droit de recours contre les permis de construire et d’aménager allait trop loin. Il a indiqué « y travailler pour apporter des corrections ».

Hypothèse 2 : L’article 4 de l’ordonnance peut s’appliquer aux conditions suspensives

Les juges pourraient considérer que certaines conditions suspensives relèvent des « clauses prévoyant une déchéance », en particulier lorsqu’elles sanctionnent une inexécution du débiteur avant une certaine date (par exemple son inaction en vue de l’obtention d’un permis de construire ou d’un crédit).

Dans cette hypothèse, les conditions suspensives assimilées à des clauses de déchéance produiraient alors leurs effets « à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la fin de cette période si le débiteur n’a pas exécuté son obligation avant ce terme ». Autrement dit, le délai de réalisation de la condition suspensive serait reporté au 24 juillet 2020, en l’état actuel des textes.

(iii) LA VENTE PAR ACTE AUTHENTIQUE

Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 « autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire », publié au JO le 4 avril 2020 permet au notaire d’ « établir un acte notarié sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l’acte ne sont ni présentes ni représentées ».

Ce décret a été adopté au visa des articles 1363 à 1371 du Code civil, de sorte qu’il concerne aussi bien l’acte sous seing privé que l’acte authentique.

L’acte authentique de vente d’un immeuble pourra alors être établi à distance jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit à ce jour jusqu’au 24 juin 2020.

Le décret prévoit une procédure dématérialisée mais garantissant l’identification des parties, l’intégrité et la confidentialité du contenu, ainsi qu’une signature électronique fiable.

Le notaire doit être équipé d’un système de visioconférence sécurisé, ce qui n’est pas le cas de tous les offices notariaux.