menu
retour

Newsletters

Flash Immo : décision du 10 juillet 2020 et loyers commerciaux

Catherine Saint Geniest

Jugement du tribunal judiciaire de paris du 10 juillet 2020 un pas vers l’interprétation de l’article 4 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 ?

L’épidémie de covid-19 et les ordonnances prises par le Gouvernement pour tenter de limiter la propagation du virus et les conséquences liées à la fermeture administrative des commerces, restaurants et établissements de débits de boissons suscitent bon nombre d’interrogations, notamment sur le paiement des loyers commerciaux échus pendant la période juridiquement protégée.

Le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 10 juillet 2020 n°20/04516 éclaire la question de l’exigibilité des loyers pendant cette période.

Le preneur, se fondait sur l’article 4 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 pour demander d’être dispensé du paiement des loyers pendant la période de fermeture de son commerce de salon de thé :

« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. »

Le jugement confirme l’interdiction pour le bailleur d’avoir recours aux voies d’exécution forcées pendant la période mais refuse de voir dans l’article 4 de l’ordonnance 2020-306, un droit de « suspendre l’exigibilité du des loyer » au profit du preneur.

Le preneur était donc bien redevable des loyers échus de mars à juin 2020.

Les juges insistent sur l’obligation de bonne foi des parties dans le cadre de l’exécution des contrats pour imposer aux parties de « vérifier si [les] circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives ».

Il faut noter que la situation de l’espèce était assez particulière puisque le bailleur avait compensé le loyer dû par le preneur avec des sommes que lui-même lui devait (à la suite d’une fixation de loyer de renouvellement). Le bailleur était également commerçant et rencontrait des difficultés financières ; il avait proposé des aménagements du paiement des loyers, sans que le locataire fasse, de son côté la moindre contreproposition en retour.

Les juges retiennent en conséquence la bonne foi du bailleur et l’autorisent à compenser l’intégralité du loyer du 2eme trimestre 2020 avec la créance dont il est débiteur.

Enfin, soulignons que le jugement du 10 juillet est néanmoins important pour le Tribunal Judiciaire qui a édité un communiqué pour le diffuser.