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Flash Immo – L’obligation de paiement des loyers par le preneur en temps de pandémie

Catherine Saint Geniest

Par un arrêt du 4 février 2021, la Cour d’appel de Paris s’est prononcée, pour la première fois, en faveur de l’exigibilité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative.

En l’espèce, un bailleur avait donné à bail commercial des locaux  à usage de crêperie, à compter du 1er août 2017.

Le 30 janvier 2020, le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés.

Le 27 février 2020, le preneur a assigné le bailleur devant le juge des référés pour contester l’acquisition de la clause résolutoire.

Le juge des référés a jugé le 24 août 2020 que le preneur avait soulevé des contestations sérieuses (concernant des comptes entre les parties et divers sujets sans lien avec la crise sanitaire), empêchant de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur a interjeté appel de la décision et, devant la Cour, les débats ont porté également sur des sommes afférentes aux périodes de fermeture administrative.

Le preneur s’est prévalu l’impossibilité d’exploiter, soutenant qu’en conséquence le juge des référés devait constater l’existence d’une contestation sérieuse rendant le juge des référés incompétent à la fois pour le condamner à payer les loyers afférents à la période de crise sanitaire et pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La Cour d’appel de Paris ne retient pas la contestation sérieuse : « force est de constater que la pandémie du Covid-19, qui a bien évidemment eu de lourdes conséquences sur le secteur de la restauration, ne suffit pas à dispenser l’exploitant du paiement des loyers et indemnités d’occupation dus ». Elle condamne en conséquence le preneur au paiement des loyers et des charges jusqu’au 4ème trimestre 2020 inclus.

Cette décision, bien que rendue en référé, s’inscrit dans la continuité de la solution retenue deux fois au fond, par un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble le 5 novembre 2020 et un jugement du 17 novembre du Tribunal de commerce de Lyon (Cour d’appel de Grenoble, Chambre commerciale, 5 novembre 2020, n° 16/04533).

Cependant, d’autres décisions ont statué en sens inverse.

Ainsi, par un arrêt du 9 décembre 2020, la Cour d’appel a jugé en référé que  l’exigibilité des loyers pendant la période de fermeture administrative, se heurtait à une contestation sérieuse, cette dernière étant susceptible de constituer une force majeure (Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 3, 9 décembre 2020, n° 20/05041).

De même, le Tribunal Judiciaire de Paris a jugé que le preneur pouvait être fondé à solliciter une adaptation du loyer en raison de l’imprévisibilité des circonstances conformément à l’article 1195 du code civil et qu’en conséquence, l’action du bailleur devant le juge des référés en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison de l’absence de paiement de l’intégralité des loyers dus au titre du troisième trimestre 2020 se heurtait à une contestation sérieuse (TJ Paris, réf., 21 janv. 2021, n° 20/55750).