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Flash immo : État d’urgence sanitaire : mesures relatives aux loyers commerciaux

Catherine Saint Geniest , Arnaud Colin , Laure Asdrubal , Marion Viel , Hannah Benarousse

Par un décret 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales pour faire face à l’épidémie de Covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, le Gouvernement a renouvelé la décision fermeture de certains commerces. La décision de fermeture est générale avec (art 37 du decret) :

  • Une exception de principe pour les activités de click and collect qui restent autorisées
  • Une liste de commerces pouvant demeurer ouverts au public.

Sont ainsi autorisées une quarantaine d’activités, soit une liste plus large que lors de la 1ere vague, et notamment celles relatives au commerce d’alimentation, au secteur de la réparation d’équipements de communication, ou encore l’optique ou les activités financières et d’assurance.

C’est dans ce contexte que le Gouvernement a annoncé deux mesures en matière de loyers commerciaux.

  • la suspension des sanctions encourues par les preneurs défaillants,
  • et un crédit d’impôt au profit des bailleurs afin de les inciter à accorder des franchises de loyers.
L'article 6 du projet de loi prorogeant l'état d'urgence sanitaire

La loi du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire a mis en place un régime transitoire à partir du 11 juillet autorisant le Gouvernement à prendre des mesures exceptionnelles jusqu’au 31 octobre 2020.

C’est dans ce cadre que le 14 octobre 2020 l’état d’urgence sanitaire a été déclaré par décret n°2020-1257, à compter du 17 octobre 2020.

La prorogation de l’état d’urgence sanitaire au-delà d’un mois nécessite une autorisation du législateur, objet du projet de loi en discussion.

Le texte actuel, tel qu’adopté par le Sénat le 30 octobre 2020, prévoit, outre les mesures de prorogation de l’état d’urgence sanitaire jusqu’au 31 janvier 2021, des mesures relatives à la gestion de la crise.

L’article 6 dudit projet de loi, envisage un mécanisme comparable à celui de l’ordonnance du 25 mars 2020 de gel des sanctions contractuelles et judiciaires encourues par les preneurs défaillants et visés par les mesures de fermeture (donc les bureaux ne seraient pas concernés).

Le texte dispose que seront suspendues à compter du 17 octobre 2020 les sanctions pour retard, ou non-paiement des loyers, ou charges locatives afférents aux locaux commerciaux des personnes morales ou physiques affectées par des mesures de fermeture administrative jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois, courant à compter de leur réouverture.

De même les clauses résolutoires ne pourront pas être mises en œuvre, ni les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges et le bailleur ne pourra pas pratiquer de mesures conservatoires sans l’autorisation du juge.

Les critères d’éligibilité seront précisés par décret et concerneront des seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires, dont le seuil de perte de chiffre d’affaires constaté du fait de la fermeture. Ces seuils sont annoncés comme devant concerner plus d’entreprises que dans le cadre de l’ordonnance du 25 mars 2020.

Le texte a été renvoyé pour seconde lecture devant l’Assemblée nationale, et devrait être adopté dans les prochains jours.

Le crédit d’impôt inscrit dans la loi de finance 2021

La Ministre de l’économie et des finances a parallèlement annoncé au cours d’une conférence de presse du 29 octobre 2020 des mesures visant à inciter les bailleurs à abandonner une partie des loyers échus pendant la période de fermeture administrative.

Ce dispositif permettrait au bailleur acceptant de renoncer au moins à un mois de loyer sur les trois mois d’octobre, novembre et décembre 2020, de bénéficier d’un crédit d’impôt de 30% du montant des loyers abandonnés.

Sont visées par le ministère les entreprises de moins de 250 salariés ayant fait l’objet d’une mesure de fermeture administrative ou appartenant au secteur des hôtels, cafés et restaurants.

Il est enfin prévu que ce dispositif soit inscrit dans le projet de loi finance 2021. Celui-ci est actuellement en discussion devant l’Assemblée nationale, et devrait être voté le 17 novembre avant d’être déposé au Sénat.