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Flash Immo – État d’urgence sanitaire et loyers : le tribunal judicaire rejette l’exception d’inexécution du bailleur

Catherine Saint Geniest

Par jugement du 25 février 2021, la 18ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris, statuant pour la 1ère fois au fond sur ce sujet, a rejeté au fond le motif de l’exception de l’inexécution soulevé par le locataire et a condamné celui-ci à régler les loyers.

Dans le cadre d’un litige portant sur un renouvellement de bail pour une activité de vente d’objets d’art et de décoration, le preneur a demandé au bailleur la restitution des loyers afférents à la période du premier confinement, du 15 mars au 11 mai 2020, soit 57 jours.

Le preneur invoquait l’exception d’inexécution, prévue par l’article 1219 du Code civil :

 « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Le preneur considérait que le bailleur était défaillant dans son obligation de délivrance, telle que prévue par l’article 1719 du code civil en ce qu’il n’avait pu jouir des locaux pendant la période de fermeture administrative des commerces non essentiels.

Ainsi, le preneur considérait pouvoir reprocher au bailleur un manquement à ses obligations contractuelles, suffisamment grave pour justifier l’absence de paiement des loyers pendant la période.

Le tribunal a rappelé qu’effectivement, en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle, dans lesquels il est en mesure d’exercer l’activité prévue au bail, et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant la durée du bail.

Le tribunal ajoute néanmoins que cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité.

Le preneur ne discutait pas (i) que « la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état des locaux …lui permettent d’exercer l’activité à laquelle ils sont contractuellement destinés » et (ii ) que « le trouble de jouissance dont elle se prévaut du fait de la fermeture administrative de son commerce entre le 15 mars et le 11 mai 2020 imposé par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre la propagation de l’épidémie de la COVID 19 n’est pas garanti par la bailleresse ».

Le tribunal a, en conséquence, rejeté le preneur de ses demandes et jugé qu’il ne pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution du bailleur pour refuser de s’acquitter des loyers de la période de fermeture administrative.