menu
retour

Newsletters

Flash Immo – Baux commerciaux : la Cour de cassation précise le régime de la clause réputée non écrite

Catherine Saint Geniest

Par un arrêt du 19 novembre 2020 la Cour de cassation précise le régime des clauses contraires à l’article L. 145-15 du Code de commerce, tel que modifié par la loi du 18 juin 2014 (dite Loi Pinel).

Avant la loi Pinel, l’article L. 145-15 du Code de commerce sanctionnait par la nullité les clauses, stipulations et arrangements contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. Cette action était soumise au régime de la prescription biennale prévu à l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Le législateur, avec la loi Pinel, a donné un caractère non écrit à ces clauses en lieu et place du régime de nullité précédent.

En l’espèce, un preneur avait assigné son bailleur en annulation du commandement de payer au motif que les sommes sollicitées résultaient de l’application d’une clause du bail qui devait être déclarée non écrite.

Selon le bailleur, l’action du preneur était atteinte par la prescription biennale.

Par un arrêt du 19 décembre 2018, la Cour d’appel de Paris a déclaré non écrite sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce la clause du bail relative à la révision des loyers, car contraire à l’article L. 145-38 du Code de commerce relatif à la révision triennale.

Cette clause prévoyait en effet une révision du loyer tous les ans, tout en faisant référence aux dispositions de la révision légale qui ne peut intervenir que tous les 3 ans.

Le loyer avait été révisé par le bailleur annuellement en application de la clause litigieuse, de sorte que  le montant indiqué au commandement de payer était en partie infondé.

La Cour d’appel en déduit que le commandement est valable uniquement à hauteur des sommes justifiées.

Le bailleur forme un pourvoi et fait notamment grief à la cour d’appel d’avoir jugé la clause non écrite en dépit de la prescription de l’action du preneur concernant un bail conclu en 1998.

La question était de déterminer le régime des actions en contestation des clauses contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux et contenues dans des baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

Par cet arrêt, la Cour de cassation précise que l’action est applicable aux baux conclus antérieurement à la loi du 18 juin 2014 (1) et que les actions visant à faire déclarer non écrites des clauses d’un bail sur le fondement de l’article L. 145-15 du bail sont imprescriptibles (2).

L'application de la sanction prévue par l'article L.145-15 du Code de commerce aux baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel

Nous savions déjà que la loi du 18 juin 2014, ne s’appliquait pas aux procédures en cours (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-15.010 : JurisData n° 2017-012240).

La Cour de cassation précise dans cette affaire que l’article L. 145-15 du Code de commerce s’applique en revanche bien aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014.

Ainsi les clauses contestées sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce sont réputées non écrites, peu important que le bail ait été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

Outre cette précision importante, l’arrêt commenté écarte la prescription biennale sur ce type d’action.

L'imprescriptibilité des clauses contraires à l'article L.145-15 du Code du commerce

Depuis la loi Pinel de 2014, trois régimes s’appliquent distinctement en matière d’actions relatives aux baux commerciaux :

  • L’action en contestation des clauses du bail visées par l’article L. 145-5 du Code de commerce dont on se demandait si elle était imprescriptible ;
  • Les actions relatives au statut des baux commerciaux, soumis à prescription biennale selon l’article L. 145-60 du Code de commerce ;
  • Les actions autres que celles mettant en cause le statut des baux commerciaux, soumises à prescription quinquennale de droit commun.

Restait non résolue la question du délai de prescription applicable aux actions exercées sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce dès lors que l’article L. 145-60 du Code de commerce relatif à la prescription biennale n’avait pas été modifié. Certains auteurs soutenaient que, quand bien même la sanction était modifiée, l’action était soumise à la prescription biennale.

Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation juge que : « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription ».

La conséquence est notable : les clauses contraires à l’article L. 145-15 du Code de commerce peuvent être contestées à tout moment, peu important la date de conclusion du bail et même 2 ans après cette conclusion.

Précisons néanmoins que les actions en restitution de loyer, dès lors que la clause est réputée non écrite, sont toujours soumises à la prescription quinquennale. Ainsi, le preneur malgré le caractère non écrit de la clause, ne pourra demander la restitution des sommes indûment versées par son bailleur que dans une limite de cinq ans avant l’acte interruptif de prescription.

Six ans après la loi Pinel, l’arrêt commenté opère donc une clarification nécessaire du régime des actions en contestation des clauses du bail énumérées par l’article L145-15 du code de commerce.