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Coronavirus : COVID-19 et bail : réflexions et recommandations

Catherine Saint Geniest

Les bailleurs sont inquiets à la fois de leurs obligations face à l’épidémie de coronavirus actuelle et également des demandes pouvant émaner de preneurs mis en difficulté par l’épidémie. L’impact de plusieurs notions juridiques doit être abordé.

L’obligation de garantir la sécurité du preneur (i), l’obligation plus générale de délivrance de la chose louée (ii) justifient la mise en place par les bailleurs d’immeubles multi-locataires de mesures de précaution. Par ailleurs, (iii) les clauses relatives à l’imprévisibilité peuvent perturber les relations contractuelles bailleur-preneur.

(i) OBLIGATION DE SÉCURITÉ

L’article L127-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « les propriétaires, exploitants ou affectataires, selon le cas, d’immeubles à usage d’habitation et de locaux administratifs, professionnels ou commerciaux doivent, lorsque l’importance de ces immeubles ou de ces locaux ou leur situation le justifient, assurer le gardiennage ou la surveillance de ceux-ci et prendre les mesures permettant d’éviter les risques manifestes pour la sécurité et la tranquillité des locaux ».

Par ailleurs, la jurisprudence reconnaît de longue date une obligation contractuelle de moyens à la charge du bailleur de veiller à la sécurité du preneur (Cour d’appel de Pau, 12 juin 2019, n° 17/00265 ; Cour d’appel de Nancy, 5 septembre 2017, n° 14/03043 – v. pour un arrêt fondateur, Civ. 3e, 21 nov. 1990, n°89-15.922). Le preneur qui se plaindrait d’un manquement du bailleur de ce chef devrait établir que les moyens de maintien de la sécurité dans l’immeuble n’ont pas été mis en œuvre.

(ii) OBLIGATION DE DÉLIVRANCE

L’obligation de délivrance résultant de l’article 1719 du Code civil est une obligation fondamentale du bailleur et lui impose de faire jouir le preneur paisiblement de la chose louée pendant toute la durée du bail.

La Cour de cassation rappelle régulièrement le caractère impératif de cette obligation de délivrance (Cass. Civ. 3e, 18 janv. 2018 n° 16-26.011) et a pu rappeler qu’elle inclut les parties communes d’un centre commercial qualifiées d’« accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée » (Cass. Civ. 3e, 19 déc. 2012 n° 11-23.541).

Le bailleur doit ainsi mettre en œuvre les moyens nécessaires pour :

  • Assurer la sécurité du preneur
  • Que le preneur puisse jouir de la chose louée, y compris les parties communes tout au long du bail.

On peut suggérer dans le cadre des moyens pouvant être mis en œuvre par le bailleur :

  • Affichage dans les parties communes de l’immeuble des règles sanitaires à respecter selon les recommandations du gouvernement,
  • Demande aux locataires de signaler les cas de maladie recensés parmi ses personnels et rappel des règles de confinement,
  • Renforcement du nettoyage/ désinfection des parties communes (notamment des boutons d’ascenseurs, poignées de portes, des digicodes, rampes d’escaliers,…),

Mise à disposition de solutions hydroalcooliques dans les parties communes.

(iii) LE PRENEUR PEUT-IL S'EXONÉRER DU PAIEMENT DU LOYER AU MOTIF DE PANDÉMIE ?

Le preneur pourrait tenter d’invoquer l’imprévisibilité de la situation actuelle pour solliciter une dispense de paiement de tout ou partie du loyer contractuellement convenu.

Les contrats conclus antérieurement au 1er octobre 2016 se voient appliquer la jurisprudence classique refusant d’admettre de manière générale la théorie de l’imprévision depuis l’arrêt dit du Canal de Craponne du 6 mars 1876 rendu par la Cour de cassation.

Pour les baux conclus depuis le 1er octobre 2016, chaque partie peut invoquer le bénéfice de la révision des conditions financières du contrat, sur le fondement de l’article 1195 du Code civil, dès lors qu’est constaté un « changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend(ant) l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque ».

L’imprévisibilité d’un événement doit s’apprécier au jour de la conclusion du contrat selon l’article 1218 du Code civil. Par ailleurs, la condition d’une exécution devenue « excessivement onéreuse » pour le preneur est appréciée strictement (v. notamment un arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 3 oct. 2019, n° 19/01579, à propos de l’impact de la grippe aviaire jugé insuffisant sur l’exploitation fermière pour le cas d’un bail à ferme).

L’article 1195 du code civil est supplétif de la volonté des parties, de sorte que certains baux excluent l’application de ses dispositions.

L’exclusion des dispositions de l’article 1195 du code civil signifie, pour le preneur, l’impossibilité de faire valoir des circonstances imprévisibles qui pourraient justifier une modification du bail par le juge afin d’alléger ses obligations financières contractuelles.