Le confinement lié au coronavirus, imposé depuis le 16 mars dernier, impacte de nombreux projets et opérations immobilières, et amène de fait certaines interrogations, en matière d’urbanisme. Depuis le début du confinement, beaucoup de collectivités et d’acteurs du droit de l’urbanisme se sont ainsi trouvés confronté à des difficultés pour poursuivre leurs activités, faute d’instruction claire en matière d’urbanisme de la part de l’État.

En effet, l’application des nombreux délais applicables en matière d’urbanisme soulève en effet différentes d’interrogations. L’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période (Ordonnance « Délais échus »), publiée au JORF du 26 mars 2020, permet d’apporter certains éléments de réponses, à tout le moins provisoirement.

L’Ordonnance « Délais échus », prise sur le fondement de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, a pour principal objet « l’aménagement des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et l’adaptation des procédures durant cette même période ».

Le titre 1er de l’Ordonnance « Délais échus » est consacré aux dispositions générales prises en matière de prorogation des délais. La portée générale des mesures édictées permet ainsi d’y inclure le domaine de l’urbanisme. Globalement, les délais d’instruction sont suspendus ou reportés selon qu’ils ont commencé à courir avant le 12 mars (suspension et report de l’encours) ou après cette date (report complet), et les délais de recours sont prorogés.

L’article 2 dispose en effet que « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit. »

Concrètement, l’effet de l’article 2 de l’Ordonnance « Délais échus » est d’interdire que l’acte puisse être regardé comme tardif, s’il est intervenu dans le nouveau délai imparti. D’ailleurs, il convient de noter à ce titre que le Rapport au Président de la République de ladite Ordonnance « Délais échus » précise à cet égard que « l’ordonnance ne prévoit pas de supprimer la réalisation de tout acte ou formalité dont le terme échoit dans la période visée ; elle permet simplement de considérer comme n’étant pas tardif l’acte réalisé dans le délai supplémentaire imparti ».

L’article 2 de l’Ordonnance « Délais échus » reporte ainsi les délais de recours des tiers contre une autorisation d’urbanisme ; les délais de recours contentieux expirant entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, sont dès lors reportés au 25 juin 2020 et courent jusqu’au 25 août 2020.

En d’autres termes, un permis affiché pendant l’état d’urgence sanitaire ne devrait pas faire courir le délai contentieux, qui s’enclenchera automatiquement à compter du 25 juin (fin de l’état d’urgence plus 1 mois).

En effet, s’il s’avère recommandé pour les pétitionnaires de procéder à l’affichage de leur autorisation d’urbanisme pendant la période d’état d’urgence sanitaire, ce permis affiché en période de confinement risque de ne pas permettre au tiers de prendre connaissance du projet. Or, l’objectif de l’affichage d’un permis de construire est concrètement d’assurer la connaissance par les tiers du projet et lui permettre de préserver leurs droits et de former un recours contre l’autorisation. Il semble donc tout autant recommandé de prévoir un affichage complémentaire compter du 25 juin 2020 pour deux mois au maximum en tout état de cause, et d’effectuer, par précaution, des constatations de cet affichage par voie d’huissier, à la fin de la période d’urgence sanitaire.

Cette mesure aura pour effet d’allonger le délai dont dispose les tiers pour former un recours contre une autorisation d’urbanisme. Concrètement et à titre d’illustration, une autorisation d’urbanisme, affichée sur le terrain à compter du 30 janvier 2020 et dont le délai de recours devait en principe expirer le 31 mars 2020, pourrait donc être attaquée en justice jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la fin de cette période, c’est-à-dire le 25 août 2020.

De même, l’auteur d’un recours doit en principe notifier son recours dans un délai de 15 jours au titulaire de l’autorisation, à peine d’irrecevabilité (art. R.600-1 du Code de l’Urbanisme) ; Cependant, si ce délai de 15 jours arrive à expiration pendant la période d’urgence sanitaire, il sera interrompu à compter du 12 mars 2020 et un nouveau délai commencera à courir le 25 juin 2020 pour une durée de 15 jours, soit jusqu’au 9 juillet 2020.

Cependant, on notera que la Circulaire du Ministère de la Justice du 26 mars 2020 N°CIV/01/20 de présentation des dispositions du titre I de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période (NOR : JUSC 2008608C), précise que ces dispositions ne concernent que les délais qui sont arrivés à échéance ou les actes qui devaient être accomplis pendant la période d’état d’urgence sanitaire.

Le Titre II de l’Ordonnance « Délais échus » prévoit en outre des dispositions particulières aux délais et procédures en matière administrative, afin de tenir compte de certaines spécificités de l’action administrative.

Tout d’abord, s’agissant de la durée de validité des autorisations d’urbanisme et autorisations administratives connexes, l’article 3 de l’Ordonnance « Délais échus » prévoit notamment la prorogation de plein droit des « 3° autorisations, permis et agréments » dont le terme arrivait à échéance à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la fin de cette période », soit prévisionnellement le 24 juin 2020, sauf éventuel report ultérieur lié à l’évolution de la pandémie.

L’article 7 de l’ordonnance dispose à cet égard que « sous réserve des obligations qui découlent d’un engagement international ou du droit de l’Union européenne, les délais à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis de l’un des organismes ou personnes mentionnés à l’article 6 peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus jusqu’à la fin de la période mentionnée au I de l’article 1er.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période mentionnée au I de l’article 1er est reporté jusqu’à l’achèvement de celle-ci.

Les mêmes règles s’appliquent aux délais impartis aux mêmes organismes ou personnes pour vérifier le caractère complet d’un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires dans le cadre de l’instruction d’une demande ainsi qu’aux délais prévus pour la consultation ou la participation du public. »

Ensuite, l’article 8 prévoit que « lorsqu’ils n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, les délais imposés par l’administration, conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature sont, à cette date, suspendus jusqu’à la fin de la période mentionnée au I de l’article 1er, sauf lorsqu’ils résultent d’une décision de justice

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période mentionnée au I de l’article 1er est reporté jusqu’à l’achèvement de celle-ci. »

En pratique, il résulte de ces dispositions que le délai de validité des autorisations de construire, des autorisations d’exploitation commerciale ou des agréments délivrés au titre du droit de l’urbanisme, dont le délai de péremption devait intervenir entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020 (sous réserve de l’allongement de l’état d’urgence sanitaire), sont prorogés d’une durée de deux mois suivant la fin de cette période, soit jusqu’au 24 août 2020.

Les délais d’instruction des demandes d’autorisation ont été adaptés, un moratoire s’avérant indispensable, afin d’éviter, notamment, que les difficultés d’organisation résultant de cette période de confinement n’entraînent la délivrance d’autorisations tacites, conformément aux dispositions de l’article L. 424-2 du code de l’urbanisme, mais de manière involontaire.

En outre, l’article 8 interrompt, sur la même période, les délais imposés par l’administration, afin de réaliser les contrôles et les travaux relatifs aux déclarations attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

Enfin, l’ordonnance n° 2020-305 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables devant les juridictions de l’ordre administratif, laquelle encadre notamment la prorogation des délais de procédures et de jugement en matière de contentieux d’urbanisme en renvoyant expressément aux dispositions de l’article 2 de l’Ordonnance « Délais échus ».

A noter en définitive que l’application de ces dispositions en matière d’urbanisme ne fait aucun doute, le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales a récemment précisé sur son site que :

« L’ordonnance comporte des mesures suspendant les délais applicables aux demandes présentées aux autorités administratives. Sont concernées les demandes donnant lieu à une décision d’une autorité administrative, et notamment des décisions implicites d’acceptation ou de rejet ainsi que les délais fixés pour les acteurs pris dans le cadre de la procédure d’instruction de ces demandes. A titre d’illustration, les demandes formulées en matière de droit des sols (déclaration de travaux, permis de construire, permis d’aménager, etc…) sont visées, ainsi que les délais applicables aux déclarations présentées aux autorités administratives, par exemple une déclaration d’intention d’aliéner (DIA).

 Il en est de même pour les délais de consultation du public ou de toute instance ou autorité, préalables à la prise d’une décision par une autorité administrative. Par exemple, ces dispositions permettront de suspendre des consultations ou des enquêtes publiques en cours, ou de permettre la consultation d’instances qui n’auront pu se réunir. Enfin, les autorisations, permis et agréments délivrés par une autorité administrative seront par ailleurs prorogés. » (Source : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/les-collectivites-territoriales-et-leurs-groupements-ordonnances-du-conseil-des-ministres-du-25 )

Ainsi, il est possible de considérer que l’ensemble des demandes formulées en matière de droit des sols (déclaration de travaux, permis de construire, permis d’aménager, etc.) sont visées par cette suspension ainsi que les délais d’instruction, de recours, de contrôle de légalité, d’instruction des déclarations d’intentions d’aliéner, comme de demande de certificat.

Reste que le droit à un recours effectif principe constitutionnel, également prévu par l’article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales doit guider la réflexion de même que l’effet utile de la participation du public.

Il est important de noter qu’un décret pourra toutefois déterminer la catégorie des actes, procédures et obligations pour lesquels le cours des délais reprend, ou fixer une date de reprise du délai à condition d’en informer les personnes concernées « pour des motifs de protection des intérêts fondamentaux de la Nation, de sécurité, de protection de la santé, de la salubrité publique, de préservation de l’environnement et de protection de l’enfance et de la jeunesse », comme cela a d’ailleurs déjà été le cas, à titre d’illustration, avec le « dégel » du cours des délais de réalisation de différentes prescriptions en matière environnementale, par un Décret n° 2020-383 du 1er avril 2020 portant dérogation au principe de suspension des délais pendant la période d’urgence sanitaire liée à l’épidémie de covid-19. Au vu des contestations de la part des professionnels du secteur de l’immobilier et de la construction concernant en particulier la suspension des délais d’instruction ou la prorogation des délais de recours d’autres dérogations en matière d’urbanisme pourraient ainsi être adoptées par décret ou au travers d’un nouvelle ordonnance.

En matière de délais administratifs et pour préparer les conditions de la reprise à venir, une vigilance accrue s’impose, alors que le secteur du BTP vient d’ores et déjà de publier un guide de préconisations réalisé par l’OPPTB sur les mesures à mettre en œuvre pour assurer les conditions sanitaires nécessaires aux personnels du BTP appelés à travailler sur les chantiers, pour la continuité des activités de construction.